Venda de Imóvel Pessoa Física = Ganho de Capital

Infelizmente uma boa parte das pessoas físicas não sabem que, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, devem providenciar o preenchimento do programa (software) GANHO DE CAPITAL (ou GCAP, abreviado) que fica disponível na página da Receita Federal com liberação para download.

É com este software que a pessoa vai saber se tem GANHO DE CAPITAL ou não na venda que realizou durante o ano e qual o valor de imposto vai pagar (ou deveria ter pago em 2015).

Agora, o mais importante, é que incide o IMPOSTO SOBRE A RENDA deste GANHO DE CAPITAL e o mesmo deve ser pago no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o final do mês do fato gerador. Exemplo: se você vendeu o imóvel no dia 03/10/2015, deverá preparar o GCAP (nome do programa abreviado) até o dia 03/11/2015 e recolher o imposto apurado até o dia 30/11/2015.

São tributáveis pelo imposto de renda os ganhos de capital da pessoa física:

Estão sujeitas à apuração de ganho de capital as operações que importem:

I – alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, dação em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins;

II – transferência a herdeiros e legatários na sucessão causa mortis, a donatários na doação, inclusive em adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável, de bens e direitos por valor superior àquele pelo qual constavam na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou ex-convivente que os tenha transferido;

III – alienação de bens ou direitos e liquidação ou resgate de aplicações financeiras, de propriedade de pessoa física, adquiridos, a qualquer título, em moeda estrangeira.

(Instrução Normativa SRF nº 118, de 27 de dezembro de 2000; Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 3º)

Considera-se ganho de capital a diferença positiva entre o valor de alienação de bens ou direitos e o respectivo custo de aquisição.

Exemplo:

Valor de alienação de bem: R$ 200.000,00

Custo de Aquisição do respectivo bem: R$ 100.000,00

Ganho de Capital: R$ 200.000,00 – R$ 100.000,00 = R$ 100.000,00.

Imposto apurado: R$ 100.000,00 x 15% = R$ 15.000,00

ALÍQUOTAS (EM 2016 MUDA TUDO)

O ganho de capital decorrente da alienação de bens e direitos sujeita-se à incidência do Imposto de Renda, à alíquota de 15%, até 31.12.2015. A partir de 2016, incidirão as seguintes alíquotas sobre o ganho de capital:

– 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 1.000.000,00;

– 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 1.000.000,00 e não ultrapassar R$ 5.000.000,00;

– 25% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 20.000.000,00 ; e

– 30% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 20.000.000,00.

CÁLCULO DO IMPOSTO

O cálculo e o pagamento do imposto devido sobre o ganho de capital na alienação de bens e direitos devem ser efetuados em separado dos demais rendimentos tributáveis recebidos no mês.

Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, a partir de 14.10.2005, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado.

A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:

I – FR1 = 1/1,0060m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês de novembro/2005, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês;

II – FR2 = 1/1,0035m2, onde “m2” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre dezembro/2005 ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

PAGAMENTO DO IMPOSTO / MULTA / JUROS E CM

O prazo para pagamento do imposto apurado vai até o último dia útil do mês subsequente ao que fez a apuração, ou seja, se realizou a venda (alienação) no mês de Janeiro/2015 teve até o dia 28/02/2015 para efetuar o recolhimento do mesmo.

Caso não tenha recolhido a multa é de 1% ao mês, acrescido da correção da taxa SELIC mais 0,33% de multa por dia de atraso até o limite de 20% do valor do imposto apurado.

ISENÇÃO (um caso específico)

Desde 2005 o contribuinte que informar, no próprio GCAP, que vai comprar um novo imóvel, no prazo máximo de 180 (cento e oitenta dias) da data do contrato de compra e venda (ou escritura, o que for menor), com o valor obtido na venda do referido imóvel, estará ISENTO do imposto correspondente.

Existem outros casos, favor consultar o site da Receita Federal ou tirar a dúvida no meu site abaixo mencionado.

IMPORTAÇÃO DE DADOS

Todos os dados do GCAP deverão, obrigatoriamente, serem transferidos (exportados) para a Declaração Anual de Ajuste do Imposto sobre a Renda. O próprio software oferece esta facilidade. Estes dados serão, obviamente, analisados pela Receita Federal e conciliado com a sua DECLARAÇÃO DE BENS E DIREITOS.

Caso queira saber mais a respeito de COMO ELABORAR A SUA DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA visite o meu site específico para isso: http://impostoderenda.srv.br onde encontrará mais dicas e orientações a respeito do assunto.

Caso queira entrar em contato para tirar alguma dúvida a respeito o meu e-mail direto é wilson.giglio@mentordenegocios.com.br , assunto: IRPF 2016, descrevendo tudo o que deseja saber, terei prazer em te ajudar.

 

 

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